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樓價走勢升定跌還看施政報告

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本港住宅市場由今年初開始,在剛需求帶動,成交量節節上升,大型屋苑造價率先破頂,破頂潮更蔓延至二、三線屋苑物業,甚至居屋及公屋單位,連升多個月後,樓價已升至近歷史性新高,加上近月內地樓市處於整固期,在「淡風」下影響港股波動,個別股價表現更呈拾級而下,為市場添不明朗因素,令準買家追價意欲轉弱,買賣雙方出現拉鋸局面下。單是在剛過去國慶三天長假期,週末日十大藍籌屋苑合共只錄得單位數字約9宗買賣成交,二手交投量明顯下跌。

反觀一手市場購買力強勁,將軍澳LP10開售179伙幾近沽清,成市場焦點,當中以招標售出一高層4房間隔單位,面積1521平方呎,成交價為3362萬,呎價22104元,創下呎價新高。位於火炭站星凱·堤岸新盤未公布價單,率先開放示位,三天假期已累計錄得約28000參觀人次,反映鐵路沿線物業受買家追捧,亦顯示市場對住宅需求強勁。

二手市場隨着買家心態轉觀望,業主調節叫價無可避免,但樓價卻不會出現大幅調整。由於低息環境持續,加上「林鄭」住宅按揭政策下,800萬或以下最高可借9成,900至1000萬最高可借8成,市場購買力轉移至樓價低於千萬元為主,尤以細價樓無論一二市場,叫價依然強硬,反映現階段中下價樓仍具吸引及較強抗跌力。

至於高過千萬元的中型單位及呎數較大單位,基於未能受惠新政策,加上已臨近年尾,不少銀行按揭方面業績已到額,估值取態漸趨向保守,料成交價呈橫行「無升跌」局面。

至於整體樓市表現,只要市場未有太大不利消息,樓價在高位反覆整固,但相信當施政報告的房策措施有具體公布後,預料不會對樓市作出新打壓措施,當後市有較明確的方向,在多個新盤推售帶動下,向隅客回流二手市場,預計本月一手交投有望錄得逾2000伙,樓價仍可靠穩向上,筆者對後市仍感樂觀。

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吳啓民 世紀21香港有限公司行政總裁








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